房子交易合同是不是有效

夏某与李某系战友关系。
2000年1月的一天，战友聚会时，夏某提出以4.5万元的价格购买李某闲置的一套住房，李某表示赞同，并对房地产过户事宜进行了口头约定。
2000年1月4日，夏某按口头约定向李某支付购房款3万元，李某出具了收据。同年4月1日，夏某向李某支付下欠的购房款1.5万元，李某向夏某出具了“购房款已全部付清，过户流程2000年底完成”的保证书。夏某于首次付款后搬入该房居住到今天，先后对该房进行过两次装修。此期间，夏某多次需要李某办理房子产权过户流程，李某一直借故推脱。夏某遂将李某及老婆张某告上法庭。法庭另查明，1998年8月，张某所在单位进行住房规范改革时，其以本钱价1.4万元购得该房，房子登记所有人为张某，产权比率为全部。

该案在审理中有两种建议。

第一种建议觉得，本案中的房子交易合同无效。理由如下：

第一，《中国城市房产管理法》第四十条规定“房产出售，应当签订书面出售合同”;《国务院关于深化城镇住房规范改革的决定》第二十一条规定“职工以本钱价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场”本案中房子交易双方没依法签订书面房子交易合同，且该房被出售时仅住用了一年多。因此，本案中的房子交易合同违反了法律、行政法规的的强制性规定，应认定无效。

第二，该房的产权所有人为张某，李某作为一同共有人单方向第三人供应房子、出具收据、保证书的行为属擅自处分共有财产，应认定为无效。

第二种建议觉得，本案的房子交易合同并没违反法律、行政法规的强制性规定，且夏某属善意第三人，此房子交易合同有效。

笔者同意第二种建议。理由是：

第一，《中国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定使用书面形式订立合同，当事人未使用书面形式但一方已经履行主要义务，他们同意的，该合同成立”。本案中，夏某根据口头约定分两次全额向李某支付了购房款，李某同意并出具了收据和保证书，并向夏*保出货了房子。夏某完全履行了合同义务，李某已同意，此房子交易合同依法成立，依据《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。

第二，《中国宪法》第八十九条规定“国务院行使下列职权：依据宪法和法律，规定行政手段，拟定行政法规，发布决定和命令……”。从上述法律条文的表述来看，“行政法规”和“决定”是并列的，显然“决定”是不是“行政法规”的范畴。同理，《国务院关于深化城镇住房规范改革的决定》不是行政法规，当然更不是法律了。因此，本案中的房子交易合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。